Как принять унаследованную недвижимость в Болгарии?
Удостоверение (свидетельство) о наследниках
В Болгарии и в России действуют существено различающиеся системы вступления в наследство. Если в России производство по принятию наследства открывается и развивается у нотариуса, в Болгарии такого отдельного производства вообще не существует. Основным документом, который удостоверяет, кто является наследником умершего позакону, является удостоверение о наследниках, которое издает муниципалитет по последнему месту жительства (или по последнему постоянному адресу) покойного. Это удостоверение – официальный документ, который имеет доказательственную силу и предъявляется везде, где имеется имущество наследодателя, например в банке (если наследодатель имел там какие-то сбережения и вклады), у нотариуса (если речь идет о недвижимости), в суде (если там поднято дело о судебном разделе имущества между наследниками). На основании этого удостоверения имущество наследодателя, если он не оставил завещания, переходит его наследникам в соответствующих долях.
Что же делать россиянам, чей наследодатель имел имущество, например недвижимость, в Болгарии, а его наследство в целом открылось в России? У российского нотариуса, у которого заведено наследственное дело, необходимо взять справку о том, кто является наследником или наследниками. Не важно, как будет назван этот документ – справка, свидетельство, удостоверение, выписка из наследственного дела или иначе. Но из его содержания должно быть недвусмысленно ясно, кто является наследниками и в каком качестве (супруг/а, дочь/сын, брат/сестра и т.под.). Можно и полезно указать, что справка издается по зарубежной недвижимости, а также указать и доли наследников – наследуют они в равных долях или согласно российскому законодательству кто-то из наследников имеет большую или меньшую долю (по болгарскому праву напр., когда к наследству призывается супруг/а вместе с братьями и сестрами наследодателя, супругу полагается половина наследства, а другая половина распределяется в равных долях между братьями и сестрами). Этот документ надо перевести на болгарский язык, но не у российского переводчика, а либо в болгарском консульстве, либо в лицензированном переводческом агентстве в Болгарии. И все. С этим документом в оригинале и в переводе на болгарский язык наследникам можно подойти к нотариусу или в банк и распоряжаться оставленным наследодателем имуществом в Болгарии.
Если наследодатель оставил завещание, его следует „объявить” у болгарского нотариуса. Процедура включает: 1/ письменные констатации и заключения нотариуса, заверение завещания, после чего – 2/ регистрацию завещания в службе по регистрациям по месту нахождения недвижимости (она же – региональное подразделение реестра недвижимости при центральном Агентстве по регистрациям). С заверенной копией уже зарегистрированного таким образом завещания лицо, в пользу которого составлено завещание, может распоряжаться недвижимостью.
Если недвижимость в Болгарии является предметом судебного спора, исковое заявление должно быть обязательно зарегистрировано в местной службе по регистрациям. По этой регистрации в дальнейшем вносится и само судебное решение и в зависимости от исхода судебного дела недвижимостью может распоряжаться тот, кого суд признал собственником недвижимости.
Конечно, в каждом случае есть индивидуальные особенности и нюансы, которые надо учитывать при консультации у адвоката. В данных же заметках мы постарались обратить внимание на основные исходные пункты, которые следует иметь ввиду при оформлении наследованного имущества, находящегося в Болгарии.
Предварительный договор – это очень серьезный и важный документ!
Предварительный договор о купле-продаже конкретного объекта недвижимости является первым серьезным юридическим документом в отношениях между продавцом и покупателем. Он не только подтверждает намерение сторон заключить окончательный договор в форме нотариального акта, но и содержит все существенные элементы окончательного договора, а это подробное описание (индивидуализация) объекта недвижимости, цена, форма и сроки оплаты, срок окончательного оформления сделки у нотариуса, обязательства и ответственность сторон по конкретным вопросам подготовки и предоставления документации и т.п. Короче, все, о чем продавец и покупатель договорились устно, приобретает письменную форму и значение закона в отношениях между ними.
В силу ст.19 Закона об обязательствах и договорах покупатель может предъявить в суд претенцию о заключении окончательного договора, если после подписания предварительного договора продавец „раздумает” и откажется подписать нотариальный акт; в этом случае решение суда имеет силу нотариального акта. Разумеется, суду должно быть досконально ясно, о чем договорились продавец и покупатель. Кроме того, заключение предварительного договора является основанием оплаты задатка (обычно это составляет 10% договоренной цены за недвижимость) и это не аванс, а гарантия заключения окончательного (нотариального) договора. Если нотариальный акт не станет фактом, при чем не когда-нибудь, а в сроке, указанном в предварительном договоре, по вине продавца, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере; если это случится по вине покупателя, он теряет сумму, которую дал продавцу в качестве задатка. Обычно оплата задатка производится или одновременно, или вскоре после подписания предварительного договора.
В Болгарии принцип свободы заключения договора не только продекларирован в законодательстве, но и практически соблюдается очень последовательно. Стороны могут договориться о всем, что не запрещено законом. Важно иметь ввиду, что большинство нюансов в отношениях сторон регулируется именно договором, а не законом. Поэтому очень важно значение каждой формулировки. И если что-то не написано, значит стороны об этом не договаривались. Поэтому не спешите, ознакомтесь очень подробно с текстом, который Вам предложили подписать, расспросите Вашего адвоката о всем, что Вам не ясно, попросите его сформулировать даже мелкие дополнения, которые Вы бы хотели записать в предварительный договор, объясните Вашему адвокату, что для Вас важно в житейском плане. Не имеет особого значения кто предложил первоначальный проект предварительного договора – Ваш адвокат или адвокат продавца. Важно основательно проработать текст предварительного договора, так, чтобы в случае каких-либо недоразумений и осложнений он „сработал” в защиту Ваших интересов.
Если у Вас есть риэлтор, в предварительный договор удачно внести хотя бы информацию о том, что сделка ведется через его посредничество. Ведь риэлтор не только сводит покупателя с продавцом, у него свои обязанности в отношении проверки недвижимости на чистоту и продавца на надежность. Было бы неправильно освободить его от ответственности в случае возникновения каких-либо негативных ситуаций в связи с правами на недвижимость и с осуществлением сделки.
Поделиться с друзьями: